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核心提示：今年，泉州進入瞭商業大爆發的時代。據贏商網福建站統計，泉州城區今年計劃開業8個項目（面積≥3萬㎡），激烈的大戰一觸即發。
編者按：曾幾何時，泉州的市民消費主要以臨街商鋪和百貨為主，2012年，浦西萬達廣場的開業，無疑是為泉州開啟瞭商業綜合體時代新篇章。短短幾年間，商業綜合體開始以驚人之勢林立於泉州各大板塊，尤其在今年，泉州商業更是迎來大爆發。回顧過去，展望未來，泉州商業市場如今究竟呈現何種狀態？商業大爆發，泉州商業的未來何去何從？贏商網福建站特推 泉州商業紀實 系列報道，為您解讀泉州商業的發展。
泉州，是福建省確定做大做強的三大中心城市之一，全市人口達800多萬，GDP連續18年全省第一。與該靚麗的數字相比，過去的泉州商業市場顯然與之不相匹配。幾年以前，泉州在商業地產投資行業幾近於空白，市民消費主要以臨街商鋪和百貨為主。直到2012年浦西萬達廣場的開業，泉州才拉開 城市綜合體時代 的大幕。
浦西萬達廣場
此後，萬科、泰禾、中駿等實力房企紛紛進駐，在泉州開啟瞭轟轟烈烈的 造城 運動。尤其在今年，泉州更是進入瞭商業大爆發的時代。據贏商網福建站統計，大泉州今年計劃開業12個項目（面積 3萬㎡），激烈的大戰一觸即發。
但據小編走訪泉州市場發現，部分已在運營的商業項目情況不盡如人意。那麼，究竟為何在人口與GDP占盡優勢的前提下，泉州商業仍然不樂觀？未來，這些即將開業的項目如何才能脫穎而出？
現狀
城區迎商業大爆發時代
在延續多年臨街商鋪與百貨的商業形態後，2012年9月，浦西萬達廣場的開業給泉州商業註入瞭一劑新鮮血液，開啟瞭泉州的mall時代。此後，伴隨著各大區域中心的高起點規劃，城東、東海、橋南等板塊成為眾多商業巨頭爭先搶駐的高地，泰禾、中駿等實力房企紛紛進駐。
在項目開業方面，繼萬達之後，泉州城區僅於2014年開出一個大型商業項目 中駿世界城。該項目集SHOPPINGMALL、商務辦公、五星級酒店、商業街區、體育文化中心和與高端住宅為一體。其中，SHOPPING MALL約占17萬平方米。此後再開業的新華都東海灣生活廣場、東海灣親子廣場、潤柏香港城等商業項目就相對 低調 ，項目面積僅大約五六萬方，業內關註度也相對更少。
中駿世界城
沉寂多年，今年的泉州商業可謂進入大爆發階段。據贏商網福建站統計，包括晉江新城吾悅廣場、和平國際廣場等周邊板塊的商業項目在內，整個大泉州今年已開業或計劃開業項目（面積 3萬㎡）達12個。其中，東海泰禾廣場、百捷上悅城、開元盛世廣場、新天城市廣場、南益 美歲天地、富臨新天地、中駿廣場、萬科城萬科裡8個項目均處泉州城區。可以預見，城區的商業格局已逐漸向多極化發展。
2017計劃開業商業項目
痛點
部分商業項目運營困難
商業發展的腳步在不斷提速，但從目前市場呈現的狀態來看，泉州的商業發展卻顯得有些 虛胖 。
首先，就目前已開業的項目而言，潤柏香港城、東海灣親子廣場、泉州環球城等多項目的運營正面臨一大難題。2015年12月開業的潤柏香港城，定位青春時尚主題MALL，獨創地下3萬平方米的樂活廣場，旨在締造泉州首個香港主題商業中心。但據小編走訪發現，出現在該商場內消費者寥寥無幾，且每個樓層都有尚未租出的空鋪。東海灣親子廣場更糟糕，整個商場所能見到的仍在營業的商鋪屈指可數。泉州環球城同樣是一座 空城 。
東海灣親子廣場
其次，從生成總值來看，泉州GDP連續18年全省第一的靚麗數字背後，GDP增長率卻與之背道而馳。小編翻閱資料發現，2016年泉州GDP總值6646.63億元，居全省第一，但GDP增長率僅為8.29%，在全省內居倒數。
2016年福建省GDP數值
圖片來源於網絡
此外，在泉州商業即將大量 面世 的同時，不乏因各種原因而停止動工的項目。以泉州皇族金融中心為例，日前，新華都就因全資子公司泉州新華都購物廣場有限公司前期投入的 泉州和昌貿易中心 項目（現已更名為 皇族金融中心 ）無法按期交付亦無法如期履約，向福建最高人民法院起訴和昌福建。據瞭解，去年7月起，皇族金融中心就進入停工狀態，營銷中心也關停。
業內有觀點認為， 泉州商業未來一到兩年之內是營銷上的競爭，三到五年內在招商上或將出現殘酷的競爭，不少商業綜合體還將面臨消費人口不足的困局。
探因
人口外流商業輻射力薄弱
作為福建的三大中心城市之一，泉州人口、GDP都在全省排名中居首。但相較於福州、廈門，為何泉州的商業卻相差甚多，這一問題引人深思。有業內人士對此進行瞭多角度分析。
首先，泉州雖然表面上看人口眾多，實際上周邊板塊相對獨立。晉江、石獅、惠安等縣市來到泉州市區消費的客群少之又少。使得城區商業輻射范圍更窄，商業運營更趨於社區商業，僅服務於3-5公裡范圍的人群。
其次，相較於福州、廈門，泉州的商業起點相對較低，時尚節奏較慢，隨著城市交通的發展，部分客群會選擇到廈門甚至深圳、香港等地消費。符合泉州商業市場的中產階級人群大部分流失也成為一大癥結。
第三，在品牌的選址上，泉州同樣不占優勢。首進福建的品牌在選址上以廈門與福州為第一考量，使得泉州商業市場上品牌資源匱乏，市場競爭力薄弱。
此外，泉州眾多項目位於新區，在入住率尚低的背景下，缺乏強有力的人流支撐，商業先行的開發模式增加瞭運營的風險，商業體開業狀況不佳，在這點上，從城東洛江片區的潤柏香港城可窺見一斑。
潤柏香港城
另外有觀點表示，泉州城區局部供應過剩和局部供應不足，是泉州商業地產現存的又一個 矛盾 。如城東洛江片區除瞭已開業的中駿世界城、潤柏香港城，還有正在建設的華大泰禾廣場、星光耀萬達廣場等綜合體，該片區就可能面臨商業供應過剩的情況。而老城區擁有216所學校、26所醫療機構，就老城區常住人口數來看，商業配套還略顯不足。
破局
凸顯特色強調精細化運營
雖然目前泉州商業仍然隱憂重重，但業內對市場的前景依然看好。泉州新天城市廣場總經辦招商運營副總劉雄先生表示，此前消費力外流，這對於泉州的商業市場而言雖是挑戰，卻同時也是機遇。 泉州的商業市場前景仍然很好，主要是看運營商如何把握好市場，發揮項目的優勢，留住外出消費人群，甚至改變部分人的時尚與消費的觀念，引導這部分人群來消費。 劉總同時表示，商業大爆發之後，未來的兩三年，泉州商業市場將迎來大洗牌，經營毫無特色或者一成不變走著老路的商業將面臨淘汰。
新天城市廣場
縱觀全國商業地產，在個性化消費升級、放量增加、競爭愈發嚴峻的形勢下，越來越多的開發商開始註重打造特色，強調精細化運營，泉州市場也不例外。
就城區商業項目來看，細分市場、差異化定位、精細化運營的現象已有跡可循。
中駿世界城於2015年開始著手項目的升級調整。硬件內容上，去百貨化、利用屋頂空間打造文化主題展館、增加天空農場。業態調整上，圍繞 時尚、傢庭、生活 的商業定位，著重兒童、文化業態的規劃，與現有購物中心形成差異化經營；
仟禧匯定位高端婚禮定制中心，引進婚禮酒宴、婚紗攝影、婚紗定制、婚禮策劃、珠寶首飾等十六大婚禮業態，為泉州的準新人提供一站式全程婚禮服務；
東海泰禾廣場走高端商業路線，引進PHILIPP PLEIN、Red Valentino、EA7 、PHILIPP PLEIN Sports 、DKNY、Hip Bone、Sinequanone、Christofle、Longines等高端品牌，據瞭解，近百傢知名品牌為首次入駐泉州。此外，項目還引入國內首傢集 代客烹飪、廚藝培訓、加工體驗、居傢美學 於一體的大有碼頭生鮮市集，打造一站式、多元化的消費場所；
東海泰禾廣場
南益美歲天地定位國際輕奢名品中心；百捷上悅城規劃一樓層一主題的商業氛圍；開元盛世廣場依托開元寺、西湖、清源山等人文景觀資源，定位海絲文旅購物公園 泉州商業逐漸向差異化的細分領域發展。
開元盛世廣場
後記
差異化定位、精細化運營已然成為行業的共識，未來泉州的商業項目能否在此路上打下自己的一片天地，這有待時間的考證。但可以肯定的是，隨著商業項目的逐漸 面世 ，泉州商業即將開啟 廝殺 階段。對於未來的商業市場發展方向，劉雄先生表示， 泉州商業項目要立足於根本，立足於自己的市場，做更能讓市場接受、更接地氣的商業，同時留住泉腳底按摩州外出消費的人群、引導其他人群消費，這是未來我們亟需做到的。
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